年収チャンネルで紹介されていたので読んだ。
不動産の勉強になる。
実家が西東京市で吉祥寺によく行くので土地勘がわかって面白い。
Contents
第１巻
あなたは今日まで十分働きました
今度はあなたの土地に働いてもらう番ですよ
あんなもんほぼほぼ嘘で塗り固めた契約だぞ
石田さんがアパートを建てるのは仙川にある100坪弱の土地だ
アパートができたら学生に人気の物件になるだろう
石田さんは土地を担保に1億のローを組んでアパートを建てる
できたアパートの入居者集めと管理は我が社が行う
石田さんは名義を会社にしておけば個人資産でない上に借り入れもあるため相続税もほとんど発生しない
相続税対策も万全だ
何年かしてアパートの家賃が周辺物件のやつにより高いと判断したら家賃を下げざるを得ない
家賃を2年ごとに原則3%上げると言った
原則だ
状況に応じて家賃変更の協業を行うて伝えた
その競技が家賃を上げるためのものだと思ったらそれは勝手な思い込みだ
伝えなかったのは3年後に近くにタワマンが建設される計画があることくらいだ
今時の学生がアパートとタワマンどっちに住みたい？
仙川の女子大って言ったらお嬢様大学で有名だ
学生の親ならどっちに住ませたいかは明らかだ
今回の契約で我々不動産会社と銀行と建設会社はノーリスクで儲かる
1億円のアパート建築を請け負った時点で4000万円の利益だ
千三つ
家が欲しいっていう話が1000件契約に至るのは3件
1000の言葉の中に真実はたった3つ
正直者がバカを見る
それが不動産の営業だ
この女は格安の家賃で入居者を募り敷金礼金で儲けを出しているはず
よくあるのは若い女性ばかりに入居させてオーナーがストーカーを装い帰宅と同時に無言電話をかける
玄関にアクションや安っぽいカーペットが敷いていなかったか？
もしくは汚いカーテンがかかっていたとか
安物だろうと入居者がカーペットやカーテンを破棄したらオーナーは現状復帰が不可能って主張できる
その瞬間資金は戻ってこない
日本一高い山富士山だ
では2番目に高い山は？
答えは北岳だ
ほとんどの人間が知らない
つまり一番と2番では雲泥の差ってことだ
両親は二人とも外資系の証券会社で働いてたんです
それぞれ収入も高かったんで20代のうちに都心に家を建てて
幼稚園でも小学校でも友達には羨ましがれる豪邸で
でも私は一人っ子で両親は2人とも朝早く家を出て帰ってくるのは遅くて寂しかった
中学生の時にリーマンショックが起きた
父はリストラされ母は年収が相当下がりロン返済ができなくなり家を手放さなくなった
残ったのはローンだけ
大学生の時家のローンがどんなだったのか調べた
かなり無謀なローンで
不動産屋の口車になって言われるがママに家を建てるを組んだらしい
家なんて箱でしかない
今の不動産会社の多くは嘘をつけばつくほどほどになっている
衣食住は欠かせない
その中でも最もベイトが大きいのは住、すなわち不動産である
人は生まれた時には当然ながら親の家で過ごす
寮生活などがない限り高校生ぐらいまで続く
借家であれ持ち家であれは家から始まっている
大学生や社会人になり親元を離れることで初めて不動産と関わりを持つ
ほとんどの場合は部屋を借りるという形だろう
一人暮らしをするにあたって最初に出て行く大金は金礼金という何かを購入することへの大会ではない一種の入居許可金とでも呼ぶべき金銭を初めて経験する
法的な取り決めではなく召喚獣でありながら払わなければ借りられないという絶対条件が存在する
同時に不動産は住んでいる人間にとってみれば生活拠点に過ぎないものの貸している側から見れば財産であることを自覚させられる
不動産と全く無縁に人生を送ることはできない
のに財産として運用できる存在が不動産なす土地である
土地は地球誕生以来存在するにもかかわらずそこに私有の概念が入り込み人生に、特にそのスタートにおいて差が生まれるまでになっている
不動産仲介業者は借りる側より貸し手を優先する
つまりは不動産を所有しそれを売ったり貸したりする側ということだ
不動産所有者を独占することができれば業績は安定する
枯れる側が客として不動産業者を訪れたとしても不動産業者にとってみればたくさん存在する借りる側よりも持っている側を大切にするということだ
一般の商売であれば売る側と買う側はどちらも大切でありましてや商店であれば買ってくれる人がいなければ話にならない
ほとんどの商品はいくら製造者を大切にしたところで購入者がいなければ何の利益も出してはくれない
しかし不動産は例外
アパート経営などでは賃借人探しがメインとなっている
法律が存在し契約が支配する不動産取引であるにも関わらず不動産の業界内の招集館が発行を聞かせている
時にはさ術に近い形で金銭消費が発生する
その根本には持つものと持たざるものなる意識があるわけで我々の多くは持たざるものであるため知らないと損をしてしまうことにつながっていく
人と人との不動産取引では欲望や脱法意識が反映する
知らないは言い訳にならない
不動産の場合、登記を確認しないよう理解できるようになることは責務に近い
住宅を購入することで持つものの末端になったと考える人もいるかもしれないがそれは間違いである
持つものとは不動産の運用している人である
ワンルームマンション投資といった写実的な誘いが横行しているのも結局は本当は持つものになりたいと思ってる人がいかに多いかという証明ではないだろうか
第２巻
スティーブジョブスの言葉
何を捨てるかで誇りが問われ何を守るかで愛情が問われる
口は閉じておけ
目は開けておけ
俺たちが欠陥住宅を作りたくて作っているとでも思ってるのか？
大工を舐めんなよ
大事なのは金になる貸主だ
断じて借主じゃない
テレビ局なら大物カレントの息子や娘
広告代理店だって経済界にコネがある子供
だったら不動産屋が大地主を雇うなんてありだ
契約書に売買契約が成立した時点で仲介手数料を支払うという文言が含まれています
第３巻
おかえり
そこそこ社歴のある中小の不動産会社で営業マンが8000万の戸建てを売っても成果報酬が5万なんてことはザラだ
電動ドリルを買いに来た客がいます
この曲は何が欲しいと思います？
客欲しいのは穴です
1968年に出版されたセオドアレビットのマーケティング発送法に使用されている一文です
営業で大事なのは顧客が何を求めてる顔を察知すること
ドリルを買いに来た客に回転数や消費電力を説明したって意味はない
私ならこう聞きます
購入されるドリルで開けるのは何をするための穴ですか？
契約社員はなかなかローン審査が通りません
申込書にコーヒーのシミ
正面の性格とは言いがたい
家を買うことと関係あります
男の価値は助手席にされる女で決まる
アンカー効果
最初の値段が判断に影響を与える心理的効果
例えば10万の旅館に泊。として最初に5万で同じような旅館があると言われたら高く感じるけどいつもは15万と言われたら安く感じる
あいつは駅から遠いという欠点を自ら先に言った
不動産はいいことしか言わないっていう客の心理の逆をついた
直後にバスが多いと欠点を打ち消し
さらに良いドックサロンがあるとメリットを強調した
営業成績を上げるコツ教えてあげますよ
取れるところから取れるだけむしり取る
誰かが損をするから誰かが得をする
だったら得をする側に回るべきでしょ
オーナーは最初から値上げをするつもりでいたと思われます
貸すか貸さないかの判断を下すのはオーナーです
残念ながら貸主よりも借主の立場が弱いんです
気持ち？
何甘いこと言ってるんですか
うちが得するには誰かに損してもらわないと
売り手側の媒介業者を元付け業者
買い手側の媒介業者を客付け業者
その元助と客付けの間に入る中間業者があんこ業者
は売り手と書いてから直接手数料を得られないから仲介する業者の中で手数料を分け合う
この手数料で揉めて商談が破談になることもある
だから不動産屋はあんこを使いたがらない
暗黒業者が流行ったのはネットのない時代だ
いいことしか言わない不動産営業は疑うべきです
キックバックぐらいどの不動産会社でも
新借地権は旧借地権よりは地主の権利が強くなるんだけど正当事由がなければ地主は着地契
約の更新を拒否できない
第４巻
藤原にはコネがある
お前には何がある？
お前と藤原どちらか選べと言われたら迷わず藤原を選ぶ
不動産業界では情報が武器になると教えてくれたのは社長です
いち早く情報を手にしてその情報をどう生かすか
情報が金と実績を確認実績が名を広めさらに情報と金が集まってくる
イノベーションと日本ムってほぼ同義で使われている
リバースモーゲージ
自宅を担保として銀行から毎月融資を受け借りたお金は死亡時または契約満期事に自宅を売却することで一括返済する仕組み
住宅ローンなら借り入れ残高は毎月減っていく
でもリバースモーゲージは借金が毎月増えていく
リバースモーゲージを全否定はしません
元気なうちに趣味や旅行を楽しむこともできます
愛着のある自宅に住み続けることができるのもメリットです
メリットと同時にデメリットやリスクもあります
リバースモーゲージでの借入限度額は自宅の不動産評価額の40%から70%で50%前後が一般的です
この家を売却するなら4800万ほどなのでリバースモーゲージ冷静にできるのは2400万
私たちは旅行や趣味よりも孫の成長を近くで眺められたらそれが何よりの幸せです
時はその使い方によって金にも鉛にもなる
歓迎会みたいな時間の無駄遣いはしたくない
フルコミ
フルコミッション
完全財政
デスクや接客ブースは使えるが経費は全部自分持ち
名刺は自己負担で営業車も使えないしパソコンも自前
固定電話は1本10円でFAXやコピーも1枚10円
断ってることに気づけよ
金さえあれば誰だってモテますよ
この世の中は金で解決できないのだよほとんどない
リバースモーゲージという名の命を担保にしている借金
積んでいる不動産の担保に金を借りにそこだけ支払い死亡したら不動産で借金を支払う
売却して夫婦2人で賃貸マンションに住むという選択肢に比べると家はそのままで借りた金の利息を払うだけというのはおいしく感じるがどこまでも借金であるということをと償却は不動産を渡すようになっていることの2つを忘れてはいけない
第５巻
戻して払わせたんじゃない
客は納得して払ったんだ
必死で儲けて何が悪い
営業なんてもうライバルに先んじて他人の財布に手を突っ込めるかどうかの戦いなんだ
振り込みは制約を取るために乱暴な営業してるのは重々承知だ
悪評が立って稼げなくなったら別の土地を渡り歩く
ほんの一瞬でも飛ぶのやめたら即飢え死にだ
そんな綱渡りみたいな毎日でもう何年も前から睡眠薬がなければ寝付けない
ダイヤモンドはなぜ売れると思う？
キラキラ光るから
半分正解
ダイヤなんてのは男にとってはただの石ころだ
ダイヤが売れるのは女心をくすぐるからだ
ものの価値なんか客の思い込みすぎない
いい物件は黙っていたって売れるんだ
物件を売りさばいてください営業だ
払うものを払ってくれれば俺は誰にだって売るぞ
金に履歴書がついてるわけじゃないだろう
汚い金でも綺麗な金でも耳をそろえて払えるなら飼い主なんて誰だっていいんだ
どうせ俺にかけたのも営業電話だろ
2度と電話してくんな
金持ちになるためのルール
ルール1時絶対に損はしないこと
ルール２絶対にルール1を忘れないこと
成功したければ他人を蹴落としても自分は損をしない覚悟が必要
不動産業界の最大のタグって何だ？
中抜き
民法130条
条件の成就の妨害
条件が成就することによって不利益を受ける当事者が声にその条件の成就を妨げた時は相手方はその条件が成就したものとみなすことができる
実は中抜き自体は違法とは言い難い
しかし不動産屋は仲介手数料が入ることを期待して手間と時間と費用をかけている
つまり訴えれば民法を130条の累進適用を受ける可能性が高い
お前の土下座にいくら価値がある
最低限のビジネスマナーを身につけないと通用しないぞ
最低限客には誠意を持って接しろ
不動産の売却を仲介した場合元請けの不動産屋Aは売り主からいただく集会手数料が収入になる
これが片手
さらに不動産屋Aが売却先を自ら見つければ書いてからも仲介手数料が入る
これが両手
さらにその飼い主が買い取り転売型の不動産屋Xの場合不動産屋Aは不動産屋Xに新たな買主Yを紹介して周回する
これで両手が2本でダブル両手
不動産屋xはなぜ不動産屋aに両手仲介を頼む必要がある？
そもそも不動産やAとXはグルなんです
不動産屋Xは物件を見つける労力ゼロで儲けが出るんだから仲介手数料ぐらい払っても十分割りに合います
何で不動産屋Xに儲けが出るんだ？
あなたは安く売るからです
このマンションが3000万ならすぐに売れますよ
しかし1ヶ月しても買い手は見つからず値下げを提案され2600万ならすぐにでも売れますと言われた
不動産屋は架空の申し込みを偽装してレインズに取引状況を書面による購入申し込みありとしておく
客付け営業が物件の紹介を希望しても契約見込みと断る
当然いつまでたっても売れるわけがない
これを囲い込みと言います
西荻窪のマンションを3500万と査定しました
本来3,500万の価値がある物件を不動産屋はXは2600万で手に入れる時は3500万円以上出るんです
仲介手数料を払ったって十分な甘みがある
あなたは無茶な値下げを飲まざるを得なくなった
なぜならマンションを売らなければいけない事情があるから
あなたは売却より先に容疑のマンションを購入してしまった
井荻のマンションを購入してしまった
つまりこれで両手が計3本
トリプル両手の完成です
今回のこと東京都都市整備局に連絡するぞ
囲いだって褒められたことじゃないが大手だってどこだってやっている
一度は契約した井荻のマンションだって我々が無理やり反抗をさせたわけじゃない
あなたが納得して契約したんだ
不動産の売買は高く売りたい上にしと安く買いたい飼い主の戦争だぞ
うちの不動産屋だって売主にとってはお客さん思いなんだよ
悪いやつほど悪くは見せない
吉祥寺で2000万の中古戸建てなんか見つかるわけないだろう
再建築不可物件
いい女は口説こうと思った時にライバルがバラ100本送ったからこっちは150本だなんて考えたらその時点で負けた
女が本当は何を望んでいるか見極めるのが勝負の分かれ目だ
大概の夫婦は妻をその気にさせれば落ちるんだ
ペアローン
同一物件に対し生計を1にする複数の債務者がそれぞれローン契約を結びお互いに連帯保証になる借り入れ方法
イギリスのことわざ
結婚は悲しみを半分にし喜びを2倍にしそして生活費を4倍にする
結婚生活にお金がかかるのはのいつの時代も変わりません
ペアローンの最大のメリットはそれぞれが住宅ローン控除を受けられること
ただし事務手数料や飲酒代も倍になるけどね
ペアローン最大のおすすめポイントは借り入れ額が大きくなり気も大きくなって高い物件を買う
その分不動産屋に高額な仲介手数料が入るてこと
第６巻
やっぱり人の死は金になるよね
特に係累がない老人の死は
アパートを建ててサブリース
家賃は管理費込みで11万つまり月の家賃収入が110万
ミネルヴァの取り分が20%なんでオーナーの取り分は月88万
20%はかなり割高だって知ってるのか？
欲に目がくらんだあなたのせいでしょ
売却予定だった土地を一括で借り上げ入居者も家賃も保証するって言われたんでしょ？
かぼちゃの馬車事件聞いたことあるでしょ
あれはシェアハウスだから破綻したのであってアパートの問題ないって説明されたから
不動産会社の営業マンにとってサブリース契約は建物が建った後のことなんてどうだっていいんだ
買ってた時点で不動産屋に儲けが出る美味しい商売なんだから
サブリースが絶対役だとは言わない
順調に利益が出るオーナーだっている
知識や経験もなくその上勉強不足なのに投資家気取りな人が急に大金が転がり込んだからと言って片手間で手を出したら危ないって言ってるんです
絶対儲かるのは人には言わないでしょ
言われませんでしたか家賃30年保証で必ず儲かりますって
キングオブ常套句
だって必ず儲かるなら自社でアパートを建てて貸し出せばいいじゃないですか
インチキ競馬予想会社と一緒
必ず当たるんだったら誰にも教えて自分一人で買えばいいんだ
少しでも誠意があるなら必ず儲かるなんていう言葉は使わない
だって社会人なら金を稼ぐのがどれだけ大変なことか知ってるでしょ
家は人が住んでこそ？
違う違う
不動産は資産だ
金を生む道具ですよ
アクシデントが発生したから考慮してほしい？
不動産投資でいう弱肉強食の世界に足を踏み入れておいてそんな言い訳が通用するとでも？
小さい頃から父親に金の話はするな卑しいと言われて俺は育った
客に感謝されなおかつ金も稼げる
不動産屋最高かよ
人生はハンデ戦だ
この前地主の方々をバスで草津温泉に招待したんだ
地主は浴衣で俺たちはスーツ、でも藤原は浴衣だった
寄せて、搦め手、使える手は全て使って地主との信頼関係を築いていく
時には何年もかけて
それほど繋がることは不動産屋にとってメリットがある
藤原は生まれながらにして何人もの地主と太い|を持っている
人は平等だなんて世迷い言だ
大家は一方的に家賃を上げることも賃貸契約を一方的に回復することもできません
家賃を受け取ってもらえない場合法務局が家賃を預かってくれる供託があります
いつか俺をわかってくれる会社が現れる
いつかやりがいのある仕事につける
いつかいつかと願うだけで目の前のことにすら必死になれないやつにいつかなんて絶対来ない
借地借家法32条1項にある借金増減請求権というのは増減とあるように大家が家賃の増額を求めるだけでなく店子が減額を求めることも認められた権利
人は初対面の相手に出会った時最初の2秒で相手の対応を決める
まずは最高の笑顔で2秒間微笑みかけろ
第一印象の9割は見た目だ
だから最高のスーツと時計と靴を見につけろ
拡張自我ってわかるか？
人間っていうのは服や靴や時計など身につけるものを全て自分の一部だと思い込む
だから最高のものを見つけて最高の家に進め
金持ちだからタワマンに住むんじゃない
タワマンに住むから金持ちになれるんだ
人は心臓がある左に立たれると圧迫感を感じる
だから声をかける時は右側から
話しかける際の質問ははいかいいえで答えられるクローズドクエッションではなく会話が展開するオープンクエッション
会話の最後にでしょ？と問いかけるのは相手に考える気を与えないテクニック
リスクを知っておくべき共有名義
離婚した場合に大きな問題が発生する
夫婦の一方が売却を望んでも相手が今日した場合売却はできない
住み続ける場合が単独ローンを組む場合には新たに金融機関の審査を受ける必要が生じる
第７巻
お前の過去に興味はない
興味があるのはお前が家を売れるか売れないかそれだけだ
俺は3週間で億ションを5部屋売った
そしてタワマンに引っ越しポルシェを買った
人の悩みのほとんどは過去への公開から未来への不安から生まれるらしい
だが金さえあればその悩みの9割以上が解決する
リボ払いが終わらない？今すぐ家を売れ
いい家に住みたい？今すぐ家を売れ
女にモテない？今すぐ家を売れ
欲しいものがあるなら奪ってでも手に入れろ
守銭奴？
最高の褒め言葉だ
人は会う回数が多いほど親近感を抱く
これを単純接触効果と呼ぶ
手土産を忘れるなよ
お返しをしなくてはという返報性の原理が働く
家の購入を決定すると心理的に無防備になりやすい
その隙をついてついで買いをさせろ
これがクロスセルだ
多くの奥様方に喜ばれている
皆さん購入されます
人は根源的には周りと同じことをしたいと思っている
殺し文句として使え
男は見栄っ張りが多く妻の要望を叶えてあげたいと思うもの
男の虚栄心をくすぐれ
あなたが守らなきゃいけないのは虚栄心ではなく奥様でしょ
鼻の下に手を当てているのは疑心の表れ
一旦下がるしかない
後悔ってやってしまったことじゃなくてやらなかったことに対してするものよ
私はチャンスが来たら必ず手を伸ばすわ
サンタメ業者とは不動産の転売やってことですよ
物を転売するのは資本主義の大原則だろ
価値があるものは高く売れる
価値が低ければ安く買い叩かれる
相場5000万の物件を5400万で売る予定だけどそれ以上出せるかしら？
しかしミネルヴァ不動産は最終的に5800万で売却するんです、飼い主が高値づかみさせられるんですよ
それが？
投資をしたい人間が物件をいくらで手に入れるか、そこも含めて投資能力よ
売りたい人間が少しでも高く売るのも当然
悪いけど今回は見れれば不動産に任せるわ
義理や人情の講釈なら結構よ
何かを手に入れたかったらそれなりの覚悟が必要よ
何の犠牲もなく何かを獲得できるほど人生は甘くないわ
家賃を24万に設定して利用回り5%？
周辺賃料相場は18万から20万ですよ
新築でもないのにそんな高額な家賃で入居者が入ると思います？
物件が5800万円
30年ローンを想定してもざっと計算して月々のローン支払いは18万です
金利上昇があった瞬間もしくは入居者が途絶えた瞬間あなたの人生は終了です
この情報弱者が
スルガスキームぐらい聞いたことあるでしょ？
サンタメ業者は物件を安く取得しするが銀行から融資を引っ張り買い手にローンを組ませて高値で売りつけた
バブル時代に銀行からの融資で物件を転売していたようにね
金融機関がローン通してくれたから返済できる見通しが高いってことは一切ないんです
逆転さよなら満塁ホームランを打つために必要な物って何かわかるか？
敗北直前に満塁で打席に立つことだ
デメリットも抑えたいタワーマンション
タワーマンションのメリットとしては第1に都心に近く低層マンションに比べれば割安で希望の場所に住むことができる
第2に耐震などの最新の技術が使われている
第3に収入格差の少ない人たちが住むという住人レベルのまとまり
第4に威圧的な外観や豪華なエントランスといったステータスが感じられること
ところが不動産業者はまだにタワーマンションに住まない
また親しい人にも進めない
理由はいくつかあるが代表的なものは
資産価値がない
タワマンからタワマンへ転居するしかなくなる
大規模修繕などの費用が読みきれない
といった経済的な理由が多い
第８巻
ポーカーが始まり周囲を見渡してカモがいないと思うなら誰がかまなのかは明白ですよ
裏切るならいつか裏切られる覚悟を持っておくべきだ
本来仲介手数料ってのは半額なんです
宅地建物取引業法第46条
居住用賃貸住宅の仲介手数料は借主と貸主の合計で賃料1ヶ月が上限と定められ借主が0.5ヶ月分貸主が0.5ヶ月分をそれぞれ払うことになっている
不動産屋にとっては借り主とかどっちも大事だ
ただ商品と言える部屋や家がなければ商売が始まらない
不動産屋が貸主をより大事にするのはそういう理由だ
また借主のことを思って仲介手数料を減額すれば今度は不動産屋が食いっぱぐれてしまう
素敵な部屋に住んだら良いことが起こるんです
人生を変えちゃうような良いことが
部屋が変われば使う路線が変わり通う店も変わる
出会う人だって変わります
私はうまく嘘がつけないので新しいお仕事が必ず成功するなどとベッカーを使うことはできません
しかし間違いなくいることが1つあります
それは一歩を踏み出さなければ見えない景色があるということです
問題は現金がいる手付金と諸費用だな
手付金が売買価格の10%で538万
仲介手数料は184万+登記費用などの消費量で約300万
トータル838万必要なんだよね？
私と妻は奨学金で大学院まで通ったんです
利子がついていたので3年前に思い切って繰り上げ返済しました
なので貯蓄が300万程度しかない
お互い親に援助してもらっても払えるのは500万
頭金なしで住宅ローンを組めばどうにかなると思ったが
金利は住宅ローンよりかなり高いが思い切って手付金や諸費用は一般ローンで工面するか
マンションは無理すべきではありません
住宅ローンの目安は返済額が年収の25%までと言います
あなたの世帯年収は650万
先ほどの見積もりでは年間の返済額は169万で年収の26%です
ただデータはデータでしかありません
勤続年収に対する収入が右肩上がりに続く時代を終わり収入が減ることも多いに有る時代です
2人目の子供ができる可能性は想定していますか？
その時の奥様の産休育休時短勤務への変更による収入源を想定していますか
最悪退職金で完済とおっしゃっていましたが安易に退職金を返済にあてるのは危険です
契約解除のためには双方の合意が設定条件ますとなります
一般的に解除して江川は高額な和解金を支払い相手の合意を得るそういう形になります
和解金の相場は売買価格の2割プラスアルファ
5380万の物件なら1500万程度必要になります
持ち家がいいか賃貸がいいか
なぜこの論争が延々と繰り返されるか分かりますか
人にはそれぞれ異なる事情があり一概にどちらがいいかなどと答えが出るわけないからです
俺たちは営業だぞ
取られたやつが間抜けなんだ
あのマンションはもう必要ない
頼む解除させてくれ
何度連絡されても絶対に契約解除はしない
タワマンに住みたいんじゃない、必ず住むんだ
いい時計してはりますなあ
京都出身の人だ
時計褒めてるんじゃない
そろそろ帰れってことだ
立ち退き料をいくらにするかなど法的トラブルになる可能性が段階での交渉は本来は弁護士がしなくちゃいけない
不動産屋が報酬目的で反復継続的に交渉するのは非弁行為となり弁護士法違反になりかねない
営業枠の三原則って知ってるか？
裏金をつかませる
酒を飲ませる
女を抱かせるだ
そんなに成功したいか？
今呼吸をしたいと思ったんと同じぐらい強くナンバーワンになりたいと思えば必ず成功する
今はただなんとなく成功したいとかナンバーワンになりたいそう思ってるだけだろ
フラット35は固定金利型の住宅ローンなので一度借りたら金利が上昇しても返済額は変わりません
今が最低金利と言われてますからとてもお得です
フラット35なら金属1ヶ月のあなたでも借りられるんです
年収300万でも最大3000万近く借りられます
フラット35では正社員になる必要はないんです
契約社員のあなたでも審査が通ります
一般の住宅ローンの場合団体信用生命保険の加入が必須ですがフラット35の場合加入は任意
健康状態に不安があっても借りられます
借りやすいと返せるは別問題だってのにどいつもこいつも家が持てると色めきだって契約しようとしやがる
ボロい商売だぜ
フラット35は確かに魅力的な住宅ローン商品です
しかしフラット35は一般の住宅ローンより金利が高めに設定されています
では基本的なことから説明します
フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による最長35年の長期固定金利型住宅ローンです
住宅金融支援機構は政府系金融機関なので一言で言えばフラット35というのは政府による持ち家促進のための金融商品なんです
フラット35は固定金利なので返済計画が立てやすかったり今まで借りられなかった収入が低めな人や収入はあっても自費事業である人にも借りやすいなどメリットが大きいローンです
ただ金属年数や雇用形態によっては一般の住宅ローンの方にメリットがあるケースもあります
お金って不思議なものでスーパーの白菜が昨日より5円高いと肌感覚でビンビンわかるのに一定額を超えると急にわからなくなる
車を買うときあと30万でオプションがつくと言われるとまあいいみたいなことになってしまう
さらに不動産となると35年ローを組んで買ったりするわけで本来ならば白菜の何万倍も真剣に検討すべきです
日本人は住宅ローンのために奴隷のように働かされ欧米人のように休みが取れず夢が小さくなっていると言われています
そこまで人生に影響を与える買い物なのに不動産業者の話を疑うことなく簡単に決断してしまうんです
家を買うという高揚感でテンションが上がってしまうんでしょうね
これで俺も一刻一生の主ダート
年収300万の人が1000万のローンを組んでワンルームを購入することがどれほど怖いことか
漫画にも出てきましたがそんなにいいものなら自分で買えばいいのにという話です
投資で資産が1億円以上になった人たちを億万投資家と呼んでいるんですか彼らはコロナショックで株価が暴落した今のようなタイミングでこそ株を買うわけです
部屋は借りる時に払うとこことになるのが仲介手数料
家賃1ヶ月分だと思ってる人がほとんどだと思うが法令では賃貸手数料は貸し主と借主とも0.5ヶ月分となっている
1ヶ月分というのは仲介業者がいられる最大を意味している
しかし多くの人が1ヶ月分を支払っていないだろうか？
それは不動産業界の監修という悪癖であり貸主ファーストに過ぎない
これにノーを突きつけたのが2019年8月の東京地裁の判決である
第９巻
その程度の覚悟がないと思ったか
地獄で上等
地獄の住人タワマンを売りつけてやってください
大人になるという言葉自分が世界の主役ではないって知ることだと思う
お前の代わりなんていくらでもいるんだ
人生は選択の連続だ
お嬢さんあまり人を信じちゃいけないよ
特に金が絡んだ時は
火災保険に水彩特約がついてるから確認してますか？
タワマンに住む人は世間から見れば勝ち組
昔からマンションは管理を買えって言葉がある
マンション購入しようと思った時管理費や修繕費が高いと当然客は購入に二の足を踏む
そこで修繕積立金を安く設定しておいて5年後10年後の値上げを管理規約に盛り込んでおく
購入者は売買契約時に管理規約にも同意のハンコを押すがそんな細かいところにまで目を通さない
嘘つきと悪いやつほど儲かるようになっている
タワマンで大規模修繕を行えば億を超える工事になる
管理会社が5億で大規模修繕を行う会社に発注しキックバックが5000万なってザラだ
管理会社への接待合戦もえぐい
毎回焼肉屋で接待するのが手間になって高級焼肉店を自社で作っちまった修繕会社もあるぐらいだ
戸数900のこのマンションは独立行政法人が480個を所有し賃貸に出している
480といえば半数以上
賃借人は管理組合との関係で組合には参加しない
区分所有者の半数以上のを得るには独立行政法人の賛成が必要
独立行政法人が不明を牛耳る通常なら利益相反する組合と管理会社がべったりということだ
グレーではあるが違法でない状況を作り裏でいるやつがいる
死の直前多くの人がもっと幸せを追い求めればよかった
もっと仕事以外のことに時間は叫べばよかったと後悔する
かつて科学革命は国会議員の過半数を得ている自民党の半分の半分を握ればいいと言った
ざっくり言うと300のうち75を握ればどうになるという意味である
第１０巻
お付き合いを始めた頃まだ大学生で貧乏で家にはお風呂がありませんでしたよね
2人でよく銭湯に行ったのを覚えていますか？
欲しいものも買えず旅行なんて持っての他
でも銭湯への行き帰りいろんな話をしました
私はお金がなくてもあの頃の方がよっぽど幸せでした
営業で最強の武器になるのは話術でも心理テクニックでもない
使命感だ
その商品を売ることで世の中が良くなると盲信できる営業マンが一番強い
民法改正前は現状回復の会食に幅があったことで多くのトラブルを産んだ
民法改正で敷金の定義とルールが明確になり解釈に幅がなくなった
民法改正で借りて保護が強まった
法には必ず抜け道がある
賃貸住宅に一部使用不能部分が発生した場合使用できなくなった割合に応じて家賃を減額しなければいけません
敷金を修繕費として使うことはもちろんできません
契約書に法律違反の文言をいくら盛り込んだところで契約は無効です
しかし契約書に特約事項を盛り込む手があります
例えば賃借人は入居時点において室内に異常がないことを確認すると明記しておけば傷は全て入居者がつけたことになり修繕費を請求できる可能性は高いでしょう
他にも賃借人は床頭に跡がつかないように保護マットを必ず敷設する
ルームクリーニングを賃借人が行うことに同意する
チラシにつられて紹介された未公開物件は割高な可能性すらあります
未公開、当社だけ、あなただけと希少性を演出されたと比較状況を作り割高な物件を押し付けようっていう魂胆です
世の中は理不尽で溢れてます
社会のせい、会社のせい、時代のせい、性別のせい
愚痴をアルコールで流し込み一晩寝たら溜飲が下がるくらいならずっと何かのせいにしておけばいい
君の成功を拒んでいるのは君自身だ
完璧な人生なんてものはない
だからと言って言い訳ばかりするのはやめるわ
成功の定義なんて人それぞれ
最悪なのは言い訳ばかり並べて何もしないこと
私は何度つまずいても立ち上がる
私が思う成功に向かって歩き続ける
2020年4月1日の民法改正
借り手保護の民法改正だがそこにも注意すべき点がある
入居時に日付等が確認できるようにして部屋の状態を撮影しておく
造作変更は避けるべきだがどうしてもという場合は必ず管理者に連絡して確認を取る
契約書の特記事項をチェックし経年劣化の保証や暖房器具や冷蔵庫などの生活必需品による汚れの補償が書かれていないかを見ておく
退場後のクリーニング代も見積もりが取れるか確認しておく
やっておかないとイチャモンをつけられる可能性もある
特にクリーニング代は厄介で経年劣化による汚れなどは現状回復には含まれない
壁紙張り替えについても6年経っていれば負担の必要はなくなる
民法改正により電気焼きや家具によるへこみなどは保証する必要がなくなった
本来敷金というのは未払い債務に充当されるものでありその債務とは損害賠償、利払い賃料、現状回復を指す
最初の2つは争いが特になく揉め事のほとんどは現状回復である
現状回復は元に戻すという意味だがこれは借りた時の状態に戻すということではない
人間が住めばどんな部屋でも劣化する
それを元に戻すという意味ではない
あくまでも間取りや形状をそのままにということだ
後からつけた棚や階段の滑り止めテープなどは提供しておかないと撤去費用を要求されることになる
現状回復として認められているものにはタバコによる汚れや臭いがある
だからと言ってカーテンを捨てないから日焼けしたとか子供が走り回って傷が痛んだなどというものは通らない
こうした勝手なものを特約事項であるとして契約書に盛り込んだとしても法的効力は得られない
違法な内容は双方が納得していることと関係ない
第１１巻
土地所有者が隣の土地を購入すると利用価値が上がるため第三者が買うより割高になる限定価格がある
隣の家を買うのは費用対効果が悪い
バブル時代多くの不動産会社が1号湯沢の駅前から苗場スキー場まで1棟100室規模のリゾートマンションを建てまくった
バブル崩壊から30年今の中古売却価格は2LDKでだいたい10万
冷蔵庫や電気自転車じゃないぞ？
マンションの値段だ
房総、伊豆、那須塩原、富士五湖、越後湯沢
これらのリゾートマンションはどこも燦々たる状況だ
地方はあんまりなめるな
熱海のように復活した街だってあるんだ
熱海のマンション価格は5年前の2倍から3倍だぞ
Googleの創業者ラリーページの言葉
アイディアに価値はない
形にして初めて価値は生まれる
いずれ相続について考える時が来るでしょう
相続する遺産をこれはいるけどこれはいらないと分別できません
相続した場合皆さんが現金でいくら資産を残そうとしても負動産がある限り毎年100万の出費でいつか相続した現金の額をマイナスが上回るでしょう
皆さんの部屋が法人になり不動産ではなく法人の株式として所有していれば非上場株式になりますから相続税も有利です
そうすれば負の不動産のせいで相続放棄しなくても良くなります
私は越後湯沢という町が将来復活する日が来ると信じています
それが5年後か10年後か20年後5回までは分かりません
ニセコや白馬を訪れるオーストラリアや欧米から来る富裕層は雪質にこだわります
越後湯沢の雪質では満足しないでしょう
しかし中国南部やタイからの旅行客にとっては雪が降るということだけで大きな観光資源となります
インバウンドだけではありません
温泉があり夏には苗場でノックフェスも開催される
しかも東京から1時間半というアクセス
今越後湯沢に足りないのは宿泊施設です
どんだけ素晴らしいアイデアよりも窮地に手を差し伸べてくれる友がいることの方が価値があると思う
担当者ボーナスとは売主が売りに出している物件を売ってほしいがために仲介手数料とは別に客付け営業担当に支払う謝礼金だ
票でこそないがまあ裏金といった類のもんだ
営業ボーナスっていうのは営業にとってむちゃくちゃ美味しい
会社に内緒で全額ポケットに入れることができるから
営業が担当者ボーナスに味を閉めたら飼い主の移行してあのてこの手で上残りの担当者ボーナス物件ばかりを進めるようになる
物件価格が4200万
飼い主からの仲介手数料3%+6万円+消費税で145万2千円
これは営業成績として軽量済み
しかし売主からの担当者ボーナス3%で126万
これがあなたのポケットに入ったはず
変えられるのは未来と自分自身だけ
過去と他人は変えられない
あの世間知らずの医者が困ったらまた新居を見つけて売りつければいいだろ
どんなに悔やんでも過去は変わらない
どれだけ怯えても未来は分からない
だから大事なのは今だ
営業ロールプレイング
これは顧客の情報や潜在課題を探るのが目的だ
この顧客が抱える潜在課題は何だと思う？
決定権が妻サイドにあるということでしょうか
半分正解
妻と妻の両親指導で新居の場所や間取り予算などが決。ことに夫が不満を感じていたりこれから感じる可能性は高い
夫だけじゃなく夫側の両親が快く思っていない可能性すらある
だからこの商談は夫や夫側の両親を蔑ろにして進めると突然ご破談なる可能性が高い
2020年の民法改正で売買に起きる売主の瑕疵担保責任の規定が大幅に見直された
瑕疵という文言が使われなくなり契約内容に適合しないものという文言に改められている
売主の責任を追求できる住宅の不具合の対象や期間が増えて損害賠償や契約解除だけでなく追完請求や代金減額請求もできることになった
要は契約書が全てってことだ
やたら熱心に進めてくる物件は担当者ボーナス物件の可能性がある
やたら営業マンが熱心でいろいろメリットを強調してくるような物件の時には何らかの仲介メリットがあるだろうという判断が必要になる
第１２巻
昇進したって昇給1%で責任とノルマは5倍だぞ
だから仕事なんて適当にやれって
真面目にやればやるほどバカを見るんだ
社畜になってもメリットないぞ
選べるんですよ本来的には
でも賃貸保証会社はしてくる管理会社ってのはキックバックをもらってまして
指定以外の会社を選ぶならじゃあこの物件は貸しませんとなる場合がほとんどです
賃貸併用住宅は実際はタダで住んでいるわけではないんです
2階部分に住まずに貸していれば毎月あと15万入るわけですから家賃15万払って済んでいると考えるのが不動産投資的には正しいです
変わろうと思った人はいつだって変われる
あの時もし諦めずに最後まで全力でボールを追いかけていたら俺は違う世界線を生きていたかな
簡単に諦めるな
クセになるぞ
判例では飼い主が購入不可欠の6割以上も支払っている場合その段階で所有権は移転しているとされるから他人の所有物を勝手に売買したことになれば横領罪に通れる可能性だってある
なかなか成績は上がらず誰からも認められずそれでも毎日毎日頑張ってきたんだ
そんな蛇があったからこそつかめた成約だったんだ
結果が全てだ
不動産ブローカーというのは情報が命
ここでドローをかぶらなければ顧客に不利な情報を漏らすブローカーだと認知され生きていけなくなる
早く行きたければ1人で行け
遠くに行きたければみんなで行け
借金がある、自己破産している、任意整理中、消費者金融での多重債務者、クレジットカードで事故を起こしている
いわゆるブラックリストに載ってる人物は審査に通りません
大島てるは書き込める場所を提供してるだけで発信者ではない
Wikipediaや2チャンネルと同じ論理ですね
もともとビル賃貸をやっていた時に事故物件情報がどこにもないことから2005年に大島てるを始めました
それ以来優先してるのはサイトを維持することです
発信者にならないというのは訴訟リスクの点から外せません
2020年の民法改正によりかつての開始担保責任は契約不適合責任へと変更された
変更点の1つは買い手側から売り手側への請求権の範囲が以前よりも広くなった
変更点の2つ目は売り手側は現状の不動産について契約書に詳細に記載する必要があるようになった
一見すると買い手側にプラスの改正に見えるが場合によっては落とし穴がある
具体的には不具合について契約書に記載されておりなおかつ契約不適合責任を負わないと記されていると不買については手も足も出ないことになる
第１３巻
診断系の保証会社は自己破産や任意整理やカードキャッシングの不払いなどに関してCICという信用情報を扱う会社の情報を共有しています
あなたと彼女が審査に落ちたのは職業のせいではなくブラックだったからです
もちろん水商売の人が審査を通りにくい傾向にあるのは事実ですけど
おかしいです
人が生きる上で欠かすことができないのが住宅なのに人の価値を職業や年齢や属性や国籍などによって値踏みし貸す乾かさないかの線引きを行う
しかもその線を引いてるのはクレジット会社だったりする
ただ実際に家賃の不払いなので不利益を被る可能性がある管理会社や大家さんの事情を考えるとトラブルが起きそうな人物を事前に返したくなる気持ちも理解できます
部屋を借りにくいのは水商売だけじゃない
自営業なども一緒です
それなりの会社を経営しても審査は厳しくなります
国民保険より社会保険が問われやすかったりもします
同じ収入でも公務員と中小企業の社員になったら公民が優先されるでしょう
字は上手じゃなくていいんです
でもきちんと丁寧に書くことが大事です
オーナーからすればこんな殴り書きの申込書を見たら家賃の支払いも適当かもしれないって不安になりますよ
積み重ねてこその信頼だ
築くのは時間がかかるがなくすのは一瞬だ
1日だけ幸せでいたいなら時計屋に行け
1週間だけ幸せでいたいなら車を買え
1ヶ月だけ幸せでいたいなら結婚しろ
1年だけ幸せでいたいなら家を買う
一生幸せでいたいなら正直でいろ
土地とは不思議なもんで極小住宅みたいに1億の土地を3区画に分け1区画5000万で売れば土地の価値は1.5倍になる
反対にバラバラなら大して価値のない土地をまとめることでも高値となる
農地から宅地に転用するには政治力が不可欠だ
開発許可が下りるのは1年に1プロジェクトとされ長い順番待ちになっている
市長や議員にに出回ししておく必要がある
田中角栄の言葉
女好きには女、金好きには金、女も金もいらんなら俺が寝てやる
散々若い子がいる出会い系バーに連れて行けと言った口で子供を守る責任を語るんですか
FIRE
必要な貯蓄額は年間支出の25倍です
人の服を願うほど悲しいことはないですよ
本当に怖いのはお化けなんかより人間だよな
東京だから借りてはいるなんて考えは甘いですよ
確かに人気のある町の駅近物件などは安泰でしょう
しかしその他の物件はいつまでもあぐらをかいている余裕はありません
騙されたものはまた騙される
詐欺の鉄則だ
一度騙されて警戒心が高まっているのではない
次は騙されないとか前回とは違うって自分を納得させ目が曇る
そこを詐欺師に狙われる
賃貸保証会社っての必ず加入しないとだめなわけ？
前は加入しなくても保証人がいれば借りられたよね
ほとんど金貸しの考え方をする賃貸保証会社が生殺与奪権を握っている
賃貸保証会社は複数存在するが金融会社を前進とするものが多く考え方はほとんど金貸しのそれである
従って滞納した場合強弁な取り立てを行ったり何度も電話をかけては恫喝に近い発言をしたいと言ったクレームも発生している
どの会社を賃貸保証会社にするかはオーナーや管理会社が決める
賃貸保証会社は必要としないのはURであるから審査に不安があったり保証人が難しい人にとっては唯一の選択肢といえるだろう
底地とは所有権は有するものの借地権が設定されているため自由に使用や売買ができない所有形態のことを言いその権利を底地権と呼ぶ
この底地に投資しませんかというのが底地投資である
不動産投資初心者が手を出していい案件ではない
底地の利回りは1%から4%程度であるから1億投資した場合で得られる収益は年に100万円から400万
固定資産税を支払いさらに借り入れた資金の利払いなどを考えると相当余裕がないと投資対象としては不適格
物件という名前を開く知らしめたのは間違いなく大島てるであろう
第１４巻
俺は小さい頃から虫が嫌いだった
だから行く手を阻む虫けらは踏み潰して今日までやってきた
部屋を借りた不動産屋に消毒代の名目で1万5000円も取られた？
そんなの払っても不動産屋は消臭スプレーを1本買うだけですよ
そのスプレー消毒すらしないこともザラ
上司の仕事なんてものは反抗を押すことと部下の責任を取ることぐらいしかねえんだ
らしくないバカがいたら声かけるのも仕事のうちだ
親がこう選べないのと一緒で子もう親を選べない
親から押し付けられた価値観を一新して新たな価値観を持つ必要があるってことだ
お前の物語の主人公はお前なんだ
こう言ってもしようと思ってするもんじゃない
ある日突然落ちるもんだ
家を買う客が契約の際に諸費用を払うだろ
そこで住宅ローン事務手数料って名目で金をとるんだ
銀行に支払う手数料とは別にローン契約を代行するってことで不動産屋が取るんだ
呼び名は何だっていいんだ
住宅ローン代行手数料でも住宅ローン斡旋手数料でも融資事務代行手数料でも
俺ジョブスの言葉が好きでさ
心から満足を得るたった一つの方法は素晴らしいと感動できる仕事をすること
そして素晴らしい仕事をするには自分がやってることを愛することだ
大手の銀行のほとんどは住宅の購入代金以外の費用についてはローに組み込めない
住宅ローンは他のローに比べて安い金利で借りられる
住宅以外の目的で借りる分は別の金利が高いンをどうぞ手分けた
物あげという不動産用語はまだ売り物ではない土地や建物の持ち主を口説き落として売り物件として仕入れること
売るつもりがなかった分権を売る気にさせるのが営業の腕の見せ所だ
いい噂は聞かない
高齢者に強引に契約を迫り安価で住宅を売却させたり自宅を売却した後には家賃を払って自宅に住み続けられるリースバックの契約を強引にさせたり
ひ弱なオーナーがと長時間南京されて説得され持ち家を売ってしまったなんていう話も聞く
タチが悪いのは不動産に関しては売主はクーリングオフできないってことだ
終活が流行っただろ
遺産の整理をしましょうとか相続問題を提出しますとか言って高齢者に近づいて宝石や貴金属を安く買い叩く押し売りならぬ押し飼いてのが流行ったんだ
それまでクーリングオフっていうのは交わされてしまった消費者を守るものだったから売ってしまった側には適用されなかった
そこで押し買いが社会問題になったことで売り手側もクーリングオフできるようになった
が不動産に関しては適用外
宅建業法では書いてがクーリングオフできても売主がクーリングオフできるようにはなっていない
営業としての能力以前に社会人としてもまともなやつに見えなかった
正論だ
が時に正論ってものは無意味で無力だ
もし賃貸保証会社を返していたら振込期限日に家賃の引き落としや振込が確認できなかった場合1ないし2営業日で督促の連絡が始まります
賃貸保証会社もビジネスから滞納を多めに見るなんてことはしてくれません
仕事だって人生だって一見無駄に思えても振り返ったら実は意味や価値があったなんてことはいくらでもあるんだ
こんな時代です
家賃は収入の4分の1程度に抑えた方がいい
この春から新社会人になるんですよね？
契約を軽んじると恥をかきますよ
契約内容を理解せずに契約など言語道断
誹謗中傷など気にするな
悪名は無用に勝る時代だ
迷惑系動画投稿者は避難をガソリンに金を稼ぐ
最も稼ぐ格闘家は最も強い男ではなく最も有名な男だ
悪評だろうが何だろうが名前が売れてなんぼだ
歴史上今が最も悪化が寮歌を駆逐する時代だ
人はいつでも変われる
住宅ローン事務手数料を請求してくる業者とは取引をやめるべき
どんな事情があっても不払いが認められはしない家賃滞納
家賃滞納で契約解除となるのは基本は3つの要件を満たした場合
1つ目は3ヶ月以上の滞納
2つ目は支払う意思がない
3つ目は貸主と借主の信頼関係が壊れている
第１５巻
更新料には法的規定はないです
一般的には2年契約で新家賃1ヶ月分が多い
そもそも大阪や名古屋は更新料がないところが多く関東や京都は更新料があるところが多い
入居時の契約書にはほぼ間違いなく更新時に更新料として賃料を何ヶ月分を支払うという記載があるはず
その場合更新料が法外な金額でない限り払わなきゃいけない
よく親ガチャ外れたなんて悪態ついて悪かったな
でも俺にとってはダブルスーパーレアだったぜ
例えば5%引きで交渉してもらってOKを持たれたらもう一声6%の値引きお願いするとかできないの？
物件の値引きはポーカーみたいな心理戦じゃないんだ
原則値引き交渉は一度きり
35歳、IT会社SE、年収700万、貯蓄1000万
手付金を貸し付けるとか手付金は後でいいとか分割でいいなどと言って契約を探してる行為は契約の誘引で宅建業法違反だ
もちろんワンルームマンション投資で黒字になっている投資家だっているさ
だが彼らは常に不動産価格や金融の動向をつかんでいるだけじゃなく物件をきちんと調査し周辺環境などをいろんなものを絶えずチェックして努力している
1棟アパートやマンションの投資と違ってワンルームっていうのはリスク分散しにくい
空室になった瞬間家賃収入がゼロになる
数字は嘘をつかない
だが嘘つきは数字を使うんだ
株を買うからと言って銀行は金を貸してくれない
でも不動産を購入する場合なら貸してくれる
つまり不動産投資はそれだけ信用度の高い投資なんです
サラリーマンの副業にこんなに適した投資はありませんよ
敗北はするのはいつだと思いますか
戦うのをやめた時です
損したのは終わっていいんですか？損失が出るとわかっていてもこれまでの投資分を惜しんで投資を継続してしまうことをコンコルド効果と呼ぶ
諦めたらダメですよあなたならできます
能力が低いものほど自らを過大評価してしまうことをダニングクルーガー効果と呼ぶ
6900万で売れますって不動産と5000万じゃなきゃ売れませんって不動産だったら客はどっちと契約する
買い替えの場合売ってから買うのがセオリーだ
でもあの夫妻は晴海のターマンを購入済みで決済が3ヶ月後
一刻も早く確実に現金化しなきゃいけない典型的なパターンだ
買取保証の場合確実に売れるメリットがある代わりに市場価格の2割から4割程度安くなるデメリットがあるのは当然じゃないか
契約書に支払額が記載されている限り支払う義務のある更新料
敦賀スキームと全く同じ理屈で来るワンルームマンション投資
30年近く前から電話で勧誘が行われていたのがワンルームマンション投資だ
そんなに儲かるなら御社でやればいいと言ったが敵もさるものでうちは販売業者なんでそれができないんですよ。自分も社員じゃなかったら是非やりたいんですけどねとさらっと答えていた
基本構造として多いのが大手デベロッパーが建設販売、グループ会社が客付け、管理の系列会社というもの
確実に儲かる構造になっている
ワンルームが多かったのは単純に価格帯がサラリーマンやOLでも手に出せる範囲ということ
家賃収入でローンを払い多少の儲けも出てしかもマンションという不動産資産が手に入る
これが謳い文句だ
これこそシェアハウスやするがスキームなども全く同じ理屈を繰り返している
借金をしても第三者が支払ってくれて負担なく不動産の資産が手に入る
こんな魔法のような話が存在するわけもないし存在するのなら強欲な不動産業者が赤の他人に売ったりするはずがない
実際には空室が出たり家賃厳格が起きたりして自己負担が増加しさらにはフラット35の悪用が書かれて自己破産というのが現実だ
そもそも現状はワンルーム賃貸は入居者が少なく高い広告費やフリーイベント数ヶ月などが当たり前になってきている
■手数料あれこれ
貸すかどうかは最終的には貸主の医師によるから手数料を負担させるような借主に渡したくないと言われてしまえば集会業者としてはそれを受け入れるしかないのが現状
俺の考えだけど手数料1ヶ月も渋るような借主は家賃トラブルを起こすんじゃないかなと思っちゃうんだよね
借りる時に色々注文つけて少しでも安くあげようっていう客よりも契約をスムーズに進めてくれる人の方が信用できるわけ
悪いものから見せておけば普通のものもよく見える
複数の物件を客に見せる時の基本だという
売りたい物件を最初に見せるのではなく最後に見せることによってよりいいものだという印象を与えられる伝統的手法である
内勤中に電話をかけて忙しいのも昔からある手口
よく不動産業者から聞くのは部屋が汚いやつは危ない
自分が住んでいる場所を片付けることもできないやつ掃除もろくにしないやつはいずれ家賃滞納などのトラブルを起こす
効果という業者は多い
第１６巻
月で人類が見つけたものは何だったと思う？
月面から見える地球
初めて見る地球の姿
つまり新しい視点だ
パレートの法則
全体の8割は2割か
生み出しているという経験則
80対20の法則
つまりここにいる8割の人形は脳なしってことだ
脳なしの凡人が店員さんに勝てる方法を叩き込んでやる
今日から無駄な努力は一切するな
お前らがやってる仕事の8割は無駄だ
とっとと価値など2割に集中しろ
営業成績に直結することだけに特化しろ
まずは目標を明確にしろ
人生で何を成し遂げれば成功なのか
目標を定めたらそこにたどり着くために必要なこと以外のものは捨てろ
どちらに着くかだけは決めておけよ
飼い犬に噛まれたことはあるか？
愛犬家だったマリリンモンローが行ったんだ
犬に噛みつかれたことなどない、噛み付いてくるのはいつも人間だ
2年前絶対儲かると勧められ2階建てのアパートを八王子に建てたんです
総工費は約1億2000万
30円ローンは組めず月々の返済は60万と苦しいですが土地を担保に20年のローンを組みました
空き部屋が出ても家賃保証があれば安心と不動産屋と30年のサブリース契約を結びました
家賃収入は月80万と言われました
しかし実際に入ってきたのは月々60万程度
ローンと税金と諸費用で赤字の状態が続きました
契約時と同じ額の家賃が30年間保証されると思い込ませた不動産屋が悪いのは当然
しかし絶対に儲かるなんていうことを信じたあなたも脇が甘すぎる
息子が以前ブラック企業に勤めていまして
鬱になり退職したんです
契約の時家賃の減額はしないという特約をつけたはずだ
診療を減額しない旨の特約があったとしても借主であるサブリース事業者は借地借家法に基づき賃料の減額を請求できるんです
解約の場合違約金として賃料の半年分を支払うことと契約書に記載してあります
法律で契約書に記載がなくとも解約には正当事由が必要なんです
業者の対応が気にならないなんて理由じゃ貸し主からの解約な申し込みはできないんです
ちなみにシャキシャカ法によれば政党自由を要することなく貸主から解約の申し入れができるといった特約は無効になります
借地借家法は世界一優しい
アメリカなら家賃を1ヶ月でも対応すれば即不法侵入とみなされオーナーからの通報で警察がやってきて有無を言わさず退去させられる
しかし日本なら借地借家法で借主の権利は手厚く守られる
莫大なローンを組んでアパートを建ててしまった典型的なパターンだ
なんでこうも簡単に30年間家賃一括保証の言葉に騙されるんだ
サブリース付きの物件は売る時に割安になる
金融機関のサブリースに対する評価は良くないから
サブリース業者は入居者属性や家賃水準をオーナーに開示しない
だから知らないうちに部屋を反社会的勢力に貸し出したり突然家賃を減額されキャッシュフローが悪化する可能性が拭えない
つまり銀行融資の秘訣や減額要因になりかねず買い手がつきにくいんだ
サブリースに関してはオーナーとサブリース業を行う管理会社との間で賃貸希釈契約が成立している
方によって借主の立場である管理会社が保護される立場だ
から管理会社からの中途解約は借主の件として認められるがオーナーからの解約申し出は政党自由がなければ難しい
いびつです
業界最大手と呼ばれる売上高が1兆個腰用な大企業なんかが手厚く法律で守られる
たかだかワンルームマンションやアパート1棟を持っているオーナーが渡り合えるわけないんだ
裁判所に共有物分割請求をするには事前に共有物分割協議をする必要があるんだ
共有物分割請求をされると強制的に共有状態を解消しなければならない
物件の売却だけではなく東海地区だって共有者は全員の同意が必要なんだ
いざこざが生じやすい
だから共有者には共有状態を強制的に解消する権利がある
両親と家族と長年暮らした実家をメリットとデメリットで語るな
弟はお前と結婚して急に金金というようになった
騙されてますよ
俺が悪徳不動産屋だったらこうするぜ
弟の共有も自分を購入を早急に兄に家賃を請求する
同時に共有物分割請求訴訟も行う
当然貯蓄のない兄に買い取るという選択肢はない
そこでこの家に住み続けたい兄にリースバックを持ちかける
例えば1000万で持分を買い取ると
裁判で競売が決まれば兄は家を手放さなければならず手に入るのは900万程度
迷うことなくリースバックの話に乗るだろう
不動産屋は弟に払った600万と兄に払った1000万の合計1600万で本来は3000万の物件を手に入れることができる
そして毎年家賃を値上げされる
どう転んでもこの家に住み続けられる未来はない
兄弟仲良くな
店をたたむってのは賃貸住宅の場合とは比べ物にならない金がかかる
飲食店はスケルトンで返すのが基本だ
スケルトンにするための解体費はツボを5万から10万
ほなら100万くらいかかるだろう
失敗も挫折もしていいんだ
挫折を経験したことないものは何も新しいことに挑戦したことがないんだからな
アインシュタインの名言だ
俺もハイエナ店舗集会をよくやってた
おしめの店に普通の客のふりをして飯を食う
帰り際に領収書をもらえ名刺を渡しがてらこういう
もし2軒目を出すなら力になります
しばらくすれば大抵向こうから連絡が来る
絶対についての相談に乗っててもらいたいとね
第１７巻
少なくとも目標だけは持った方がいい
人ってのは誰かに指示された目標より自ら宣言した目標の方が頑張れる習性がある
ピグマリオン効果という
東中野に住んでた庭の梅の木を切ったのがバレて最初は嘘をついていた
正直に言ったら怒らないと言うから本当のことを言ったら親父はむちゃくちゃブチ切れた
あの瞬間悟ったんだ
正直者は損しかしないってな
シロアリがいたらどうする
修繕工事が必要になるだろう
ジョージワシントンの桜の木の話って作り話なんだってな
正直であれと解くために嘘をつくとは皮肉なもんだ
結局嘘をついた方が世の中得するようにできてんだ
人生には取り扱い説明書はない
だから親がいるんだ
売主が白蟻被害の瑕疵は告げないまま売却すると損害賠償や契約解除を求められる可能性が高いです
腹筋購入後に居住する購入者が契約不適合を知ってから1年を経過していなければ購入者は契約不適合責任を追及することができます
心に恐れるべきは有能な敵ではなく無能な味方である
ナポレオンが言ったとされる言葉だ
お前はすぐ死ぬぞ
平均寿命が80年だったら週換算したら約4000週
すでに半分近く過ぎ去り残りは2000周
いつかと言っているうちにお前は死ぬ
いつか営業トップ？
今すぐなるよ
やりたいことをやりたい場所でやりなさい
誰かが描いた人生は歩かなくていい
お前の人生はお前のものだ
親父に死に際で後悔しないようにって言われてじゃあこれから何をやるべきかどうなりたいか悩んだ
俺はお前のようになりたい
明日死ぬとしたらどうする？
俺は明日死ぬことがわかって急に行き方を変えるような死に際はごめんだ
シロアリ物件に限らず中古物件売買にはインスペクションが必須
元大手不動産会社社長の口からプロ対プロの理屈をプロ対アナに持ち込んではいけないという言葉が出ていろんな疑問がストンと胸に落ちた
不動産取引は売買賃貸共に業者側はプロであり買い手の多くはアマである
そうした時にいわばババ抜きをやっているプロ同士の取引の理屈を持ち込まれたのではママはひとたまりもない
しかし現実には利益を上げるためならば何でもありだと考える業者がいる
